做房地产还好赚钱吗?做这种项目利润有两位数以上!

时间:2021-10-23  点击次数:   

  【做房地产还好赚钱吗?做这种项目利润有两位数以上!】近两年,随着楼市调控和房企利润逐渐走低,TOD模式备受关注。业内人士表示,TOD的价值在于不仅可以提升土地的利用效率,优化城市结构,而且参与的房企也可通过挖掘轨道交通物业的商业价值,实现区域物业的价值增长并提升项目溢价能力。(信息时报)

  TOD是指“以公共交通为导向的发展模式”,其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通,然后以公共交通站点为中心、以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“混合用途”。

  近年来,包括万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企纷纷参与TOD项目的投资开发。业内人士表示,TOD的价值在于不仅可以提升土地的利用效率,优化城市结构,而且参与的房企也可通过挖掘轨道交通物业的商业价值,实现区域物业的价值增长并提升项目溢价能力。利润方面,目前运营成熟的TOD项目,利润基本上能保证在两位数以上。

  在城市发展对交通、时效要求日益增长的时代背景下,房企纷纷投身TOD开发模式。克而瑞统计,受政策助推,74%的TOP50房企已布局TOD项目,龙头房企已形成TOD产品线,其核心是城际高铁跟城市结合的规则,促使城市立体布局。

  在纳储方面,TOD项目可以说是广州老牌房企越秀地产的“杀手锏”。2019年4月,引入广州地铁成为第二大股东,自此深度参与广州轨交物业事业发展。也由此,拓展“轨交+物业”模式方面具备了独特的优势。此后,越秀地产将广州的星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城等地铁上盖物业收入囊中。

  业绩报告显示,今年上半年,越秀地产的TOD物业再添一项,获取了广州星航(广州黄埔庙头)的TOD物业项目,新增TOD物业项目土地储备约20.84万平方米。截至报告期末,越秀地产在广州共拥有6个TOD物业项目,分布于黄埔、增城、番禺三大片区,总土地储备也增长至406万平方米,约占其在大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

  “未来,我们将深化与广州地铁集团的战略合作,持续获取大湾区TOD项目;加强同其他省、市国企的合作,拓展大湾区外TOD项目。”在说到对TOD业务发展的战略时,越秀地产管理层表示。

  而龙湖地产向记者透露,目前全国约有44个城市批准建设地铁,龙湖集团关注城市近30个,进入城市20个。今年下半年正在关注多个城市的TOD项目,可能会陆续收购。龙湖在选址、建设、运营等方面已经有成熟的团队和成功的经验,未来可能会有更多的TOD项目。

  据悉,金地与龙湖合作开发的龙湖·金地天峯项目,地处广州新城市中轴南端核心,番禺客运站地铁上盖,共规划建面约45万平方米的TOD综合体,目前项目首推(建面)89-129平方米的三至四房,正接受诚意登记中,预计10月中旬将迎来开盘。

  此外,华润置地也表示,今年上半年新增9个TOD项目,目前已落地76个TOD综合体,遍布31个地铁城市。广州的TOD项目——·公园上城目前正在热推,项目位居广州东新塘TOD旁,更横跨“广深高速-新塘立交”这个湾区黄金通道而建。户型包括75平方米(三房一卫)、85平方米(三房两卫)、105平方米(四房两卫)。

  业内人士表示,强调“以人为中心”的设计理念,是TOD模式的核心基础,反映的主要特征是土地的高效开发。在用地规划上,TOD模式以公共交通站点为中心,400-800米(5-10分钟步行路程)划定半径,对范围内的土地进行深度开发,规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域,并更注重垂直立体空间的开发利用。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示,从功能性来看,TOD模式更注重城市的整体性规划,倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入,协调在城市发展过程中潜在存在的用地不足与道路交通拥堵,提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率,实现土地集中开发和分散布局相对应、优化城市结构。

  总体可以看出,房企参与TOD模式的不少,其中主要有三种合作模式,均是与国内的交通企业展开合作。公交站点、车辆的建设和经营交给轨道公司,房企主要负责物业开发和整个流程的把控。

  丁祖昱认为,对于政府而言,TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率,优化城市结构。对于房企而言,可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值,实现区域物业的价值增长,并提升项目溢价能力,进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设,促进城市发展良性循环。

  华南理工大学建筑学院教授、博士生导师赵红红教授也表示,TOD模式是目前城市最先进的发展方式,中轴之上TOD也经历了多次生活方式的迭代,从1.0公园前、江南西时代,到2.0客村,再到如今3.0都市型TOD垂直生活欢聚场,TOD模式愈发成熟,充分利用轨道交通带来的优势,将交通、商业乃至生活、工作结合到了一起。

  随着房地产行业的继续分化以及增速的放缓,房企之间的分化也逐步加快,除了多元化拿地方式之外,巨头房企已经开始寻求自身的新增长点了。作为越秀地产重要发展战略的TOD项目,在今年上半年的销售中取得了亮眼成绩。上半年,TOD物业项目共实现合同销售金额约76亿元,同比大幅上涨50.7%,其中星图和星瀚分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元,分别同比上涨171.8%和139.7%。

  绿城有关人士也透露,目前运营成熟的TOD项目,利润基本上还能保证在两位数以上。瑞银集团(UBS)曾在报告中指出,中国的TOD将是一个规模高达18万亿元人民币的庞大市场。由于进入壁垒较高,TOD项目毛利率将明显高于其他类型的项目。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企纷纷涉足此类领域,很大程度上是和城市建设、市场消费需求变化等有关。当前各地在轨交建设方面不断强化,围绕这个点开展地产开发和经营,显然很关键。房企掌握TOD项目物业建设技术,对于后续产品的布局和盈利点的重构也有积极的作用。从消费端看,也可以看出,TOD相关项目具有非常好的商业价值和社会价值,尤其是提高生活便利、形成更高质量的商圈等。

  不过,严跃进也认为,从风险角度看,若是对资金状况把握不到位,房企开发TOD项目往往会有很多风险,因为其不是过去常规的地产项目开发,需要维系的关系和考虑的因素比较多,不把控好,那么TOD项目也容易烂尾,甚至引发企业较大的财务问题。

  广州某大型房企城市开发负责人告诉记者,TOD项目由于与交通枢纽邻近,出让地块通常比较零碎且不规则,中间还穿插着轨道交通的运行区域,且在开发过程中需维持轨道交通的持续运行,用地难度相对普通地产开发项目要困难许多。此外,不同于住宅的线性开发模式以及商业地产的投融管退模式,TOD模式需要配置大量自持的商业、产业及公共服务业态,因此对参与企业的融资能力要求较高,融资成本需低于自持TOD商业综合体项目的回报率才具备相应的实力操盘,所以对房企资金链也是一种考验。